Pojawiły się w Polsce pod koniec lat 90-tych i od razu zaczęły budzić w ludziach niemałe emocje. Dla jednych stały się synonimem luksusu i lepszego życia., niektórzy o nich wręcz marzą, a u innych budzą niechęć, a czasem nawet agresję. O czym mowa? O zamkniętych osiedlach, które cały czas pojawiają się jak grzyby po deszczu w różnych punktach właściwie wszystkich większych miast. Trend grodzenia osiedli przywędrował do nas ze Stanów, a amerykanie zaadoptowali go z kolei od swoich południowych sąsiadów z Brazylii i Argentyny. Jak podkreślają socjologowie, w południowoamerykańskich krajach zamykanie osiedli wzięło się z realnego poczucia zagrożenia (poziom przestępczości w tych krajach jest bardzo wysoki). Jednakże, w o wiele bezpieczniejszej Ameryce Północnej, zamknięte enklawy mieszkaniowe nie mają nic wspólnego z poczuciem zagrożenia lokatorów. W USA mieszkanie na ogrodzonym osiedlu to oznaka prestiżu i luksusu, na który stać tylko tych, którym się udało zrobić karierę. A że w Stanach potrzeba manifestowania swojego sukcesu jest bardzo silna, popularność takich rozwiązań na rynku nieruchomości rośnie. Jak podaje portal już ponad 9 procent amerykanów mieszka w tzw. “gated community” czyli na osiedlu grodzonym. Szacuje się, że zarówno takich osiedli, jak i ich mieszkańców będzie coraz więcej. Cechą charakterystyczną amerykańskich osiedli zamkniętych jest ich mocne sprofilowanie. Powstają osiedla dedykowane miłośnikom sportu (z przynależnymi kortami tenisowymi czy polami golfowymi), inwestycje przeznaczone specjalnie dla starszych osób, z odpowiednimi udogodnieniami architektonicznymi, czy osiedla z podwyższonym stanem ochrony, których pilnują uzbrojeni ochroniarze. Tendencja rozwinęła się do tego stopnia, że w Kalifornii powstało kilka zamkniętych miasteczek, z własnymi parkami, sklepami, szkołami i budynkami użyteczności publicznej. W Europie grodzone osiedla nie są aż tak popularne. Właściwie nie występują nigdzie w Skandynawii, niewiele jest ich też w zachodnioeuropejskich stolicach takich jak Berlin czy Paryż. Wydaje się jednak, że Polacy wolą amerykańską modę od tej europejskiej – w Polsce zamknięte osiedla cały czas zyskują na popularności. W samej Warszawie jest ich już ponad 500! I najprawdopodobniej będzie jeszcze więcej, bo wyniki ankiety przeprowadzonej przez organizatora targów mieszkań i domów Nowy Adres wskazują, ze ponad 40 procent z nas chciałoby zamieszkać na terenie takiej inwestycji. – Bardzo wielu klientów pyta o budynki usytuowane na osiedlach grodzonych. Są to głównie rodziny z dziećmi, dla których bardzo istotnym czynnikiem przy wyborze nowego domu jest bezpieczeństwo – mówi Magdalena Cebula, dyrektor sprzedaży Tyszkiewicz Nieruchomości. Obwarowani ogrodzeniami To właśnie właśnie bezpieczeństwo jest argumentem najczęściej pojawiającym się w kontekście zamkniętych osiedli. Jak wynika z doświadczenia pośredników nieruchomości, dla osób wybierających takie rozwiązania mieszkaniowe, bardzo liczy się cisza i spokój, które zapewnia grodzone osiedle, ale także na przykład możliwość pozostawienia samochodu pod budynkiem bez obaw, że ten samochód zniknie czy zostanie porysowany. Nie bez znaczenia jest również obecność ochroniarza, który nadzoruje osiedle. – Kiedy przyjeżdża do mnie rodzina z dziećmi, mogę spokojnie pozwolić dzieciom bawić się pod blokiem. Teren jest ogrodzony, znajduje się na nim estetyczny plac zabaw, obok którego samochody nie jeżdżą, więc nie ma ryzyka wypadku. Do tego nie muszę martwić się, że dzieci odejdą gdzieś daleko, bo stróż dopilnuje, żeby nie opuściły osiedla – przekonuje pan Cezary, który dzięki pomocy doradcy Tyszkiewicz Nieruchomości kupił mieszkanie na jednym z gdańskich osiedli grodzonych. Mężczyzna dodaje także, ze ochroniarz dopilnuje, by na osiedlu nie kręciły się niepowołane osoby, co jest nie bez znaczenia w czasach, gdy do drzwi coraz częściej pukają różnego typu oszuści. Niestety, smutna rzeczywistość jest taka, że nasz rozmówca ma rację. Mieszkańcy mają podstawy, by obawiać się tego typu nieproszonych gości. Policyjne kroniki co rusz donoszą o kolejnym oszuście, który pod pozorem wizyty z gazowni czy spółdzielni plądruje mieszkanie i wynosi z niego gotówkę i kosztowności. Komenda Wojewódzka Policji w Gdańsku tylko w 2014 roku wylicza wykrycie ponad 40 przypadków takich oszustw. Ile takich przestępstw pozostaje niewykrytych, nie wie nikt. Do tego dochodzą włamania i dewastacje, które regularnie zdarzają się na osiedlach bez całodobowej ochrony. Właśnie dlatego wysoki płot okalający inwestycję, szlaban na drodze wjazdowej, ochroniarz w stróżówce i liczne kamery monitoringu stały się wręcz nieodzownymi elementami najdroższych inwestycji mieszkaniowych wprost od deweloperów. Niezależnie, czy mówimy o inwestycji złożonej z czteropiętrowych apartamentowców, czy nowoczesnym wieżowcu w centrum osiedla – płot, kamery i ochrona muszą być. – Ta tendencja jest odpowiedzią na potrzeby klientów. Kupujący po prostu chcą czuć się bezpiecznie, więc deweloperzy dokładają starań, żeby spełnić te oczekiwania – wyjaśnia Dagmara Aleksandrowicz, kierownik rynku pierwotnego Tyszkiewicz Nieruchomości. Jeśli nie płot, to co? Ale dla niektórych, obecność ochroniarza i kamer to wręcz budowanie poczucia zagrożenia i dowód na rosnącą paranoję społeczeństwa, a nie odpowiedź na realne zagrożenia. Zastanawia się nad tym między innymi Jacek Gądecki, socjolog, autor książki “Za murami. Osiedla grodzone w Polsce – analiza dyskursu”, pierwszej w Polsce publikacji na temat zamkniętych osiedli “. – Lęk jako motywacja kupna mieszkania na osiedlu grodzonym nie musi mieć realnych podstaw. Wystarczy, że będzie umiejętnie kreowany i podsycany. Lęk stanowi ważny czynnik skłaniający Polaków do zamieszkania na osiedlu zamkniętym – przekonuje Gądecki w rozmowie z portalem Wolne Media. Przeciwnicy grodzenia osiedli podkreślają także, że płot wyłącza część osiedla z miasta, tworząc zamkniętą enklawę, niedostępną dla pozostałych mieszkańców miasta. – Zaburzane są ciągi komunikacyjne, co utrudnia poruszanie się po mieście. Świetnym lokalnym przykładem jest tu ogrodzenie jednego z osiedli na granicy Zaspy i Przymorza. Jeden płot odciął w praktyce mieszkańców kilku bloków od dostępu do przystanku autobusowego – zauważa Karol Spieglanin, prezes Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej. – Do tego taka przestrzeń nie jest przyjazna pieszym. Raz, że jest to kolejna bariera, a dwa, że chodzenie wzdłuż płotu nie jest w sumie niczym przyjemnym – dodaje. Zamknięcie obszaru, który dotychczas był przestrzenią publiczną, zdaniem wielu niszczy więzi społeczne, rodzi konflikty i wprowadza sztuczny podział na “lepszych”, odgrodzonych płotem od “gorszych” mieszkańców miasta. – Najgorsze jest stwarzanie dodatkowych barier nie fizycznych, a społecznych. Mieszkańcy jednego grodzonego osiedla nie odczuwają więzi i wspólnej tożsamości z mieszkańcami znajdującymi się po drugiej stronie płotu. Powstaje dodatkowy, całkowicie niepotrzebny podział na zasadzie “my” – “oni” – mówi prezes FRAG. Minimiasto za ogrodzeniem Jednak czy rzeczywiście każdy mieszkaniec miasta ma potrzebę, żeby być w pełni jego częścią? Czy każdy uważa się za aktywnego mieszkańca miasta, zintergrowanego z jego strukturą? Niekoniecznie. Jak pokazują rozmowy z klientami biura Tyszkiewicz Nieruchomości, najbardziej istotnym czynnikiem przy zakupie mieszkania jest zazwyczaj rzecz tak podstawowa, jak lokalizacja, a co za tym idzie ważne są udogodnienia związane z transportem i dostępnością punktów handlowo – usługowych. Haseł związanych z ideologicznym aspektem urbanizacji wśród poszukujących nowego lokum na większą skalę nie stwierdzono. Za to potrzebę bliskości infrastruktury handlowo – usługowej zauważyli również deweloperzy. Konstruktorzy większych osiedli zamkniętych dbają więc o to, by na ich terenie pojawiały się sklepy, gabinety lekarskie, czasem nawet zdarzają się niewielkie przedszkola czy szkółki językowe. W budynkach znajdują się pomieszczenia pełne urządzeń do fitnessu, w bardziej ekskluzywnych lokalizacjach natrafić można również na sauny i jacuzzi. Między budynkami wytyczone są specjalne przestrzenie rekreacyjne, stoją altanki, murowane grille, stoły biesiadne, boiska, bezpieczne i nowoczesne place zabaw oraz wytyczone, regularnie sprzątane wybiegi dla psów. Wszystko po to, by mieszkańcom osiedla niczego nie zabrakło i by nie musieli bez potrzeby wychodzić za bramę. Taka swoista izolacja sprzyja integracji. Bliskie relacje z sąsiadami to niewątpliwie jedna z zalet zamkniętych osiedli. – Na grodzonym osiedlu mieszkam od pięciu lat – mówi pani Anna, jedna z klientek biura Tyszkiewicz Nieruchomości. – Znam większość sąsiadów, mówimy sobie dzień dobry, latem razem grillujemy, nasze dzieci się przyjaźnią. Kiedy mieszkałam w falowcu na Przymorzu, sąsiedzi byli dla mnie anonimowi. Teraz, kiedy zabraknie mi przysłowiowej szklanki cukru, nie waham się ani chwili, tylko od razu śmiało pukam do drzwi sąsiada – śmieje się kobieta. Zacieśnianie więzów między sąsiadami bywa także zalążkiem do tworzenia nowych inicjatyw społecznych. Różne sąsiedzkie akcje imprezy i spotkania, wizyty na kawę czy wspólna opieka nad dziećmi to częsty widok na zamkniętych osiedlach. Paradoksalnie, zamknięta przestrzeń wpływa na otwieranie się jej mieszkańców. – Gdy wyjeżdżamy z rodziną na kilka dni, bez obaw przekazuję sąsiadom klucze i proszę o opiekę nad naszymi zwierzętami i podlewanie kwiatów. A kiedy oni wyjadą, z chęcią zrobię dla nich to samo – deklaruje pani Anna. Mur, kamera i nadzór Przeciwnicy zamkniętych osiedli wskazują często, że nie wyobrażają sobie życia pod nieustannym nadzorem kamer. Monitoring i stróż przy wjeździe na teren mieszkaniowy jest dla nich synonimem braku prywatności. Z kolei zamknięte ogrodzenie budzić może poczucie izolacji. – Takie opinie pojawiają się. Jednak zdeklarowanych przeciwników zamkniętych osiedli jest stosunkowo mniej, niż zwolenników takiej zabudowy – mówi Magdalena Cebula. Inwestycje grodzone mogą okazać się niestety kłopotliwym sąsiedztwem, jeśli wpasowano je w istniejącą już tkankę miejską. Płoty i ochrona przy wejściu powodują bowiem problemy z przejściem dla osób spoza osiedla. Taka sytuacja miała miejsce w Gdańsku, na granicy Zaspy i Przymorza. Niedaleko pasa nadmorskiego postawiono osiedle, którego ogrodzenie zagrodziło ulubioną przez mieszkańców okolicznych bloków ścieżkę. Konieczność nadkładania drogi okazała się na tyle problematyczna, że doszło wręcz do protestów. Jednakże niezadowoleni gdańszczanie nic nie wskórali. Inwestor miał wszelkie pozwolenia na budowę, łącznie ze zgodą spółdzielni, do której wcześniej należał teren, więc jego działanie było zgodne z prawem. Mieszkańcy spoza grodzonego osiedla byli zmuszeni przyzwyczaić się do nowej drogi. Podobnych historii jest wiele, pojawiają się właściwie w każdym mieście, w którym powstają osiedla grodzone. Kolejnym problemem często poruszanym w kontekście osiedli zamkniętych są utrudnienia związane z wizytami u mieszkańców takich inwestycji. Często w przypadku odwiedzin u znajomych trzeba się zameldować u ochrony i wyjawić swój cel wizyty. Jeśli gospodarz wcześniej zgłosił naszą obecność stróżowi – można wejść, jeśli nie – trzeba czekać aż osoba przy bramie zadzwoni do właściciela mieszkania, poinformuje go kto przyszedł i zapyta, czy może wpuścić gościa na zamknięty teren. Uciążliwe? Troszeczkę. Płacę więcej, więc mam więcej Jak wskazuje książka Jacka Gądeckiego, zamknięte osiedla stają się miejscami skupiającymi mieszkańców o podobnym statusie. Z tego powodu grodzone inwestycje mieszkaniowe ustanawiają standardy estetyczne i kształtują gusty ich mieszkańców. Z racji ceny i lokalizacji, na grodzonych osiedlach często sąsiadami zostają osoby z podobnych grup społecznych. Dominują osoby młode, dobrze sytuowane, często z dziećmi lub planujące dzieci. Łączą je podobne priorytety i zainteresowania. Mieszkanie w takiej enklawie przyciąga osoby im podobne. Całe osiedle się niejako unifikuje. Jednym z aspektów tego zagadnienia z pewnością jest wygląd osiedli grodzonych. Dominują na nich jasne elewacje, białe lub srebrne elementy zewnętrzne, zieleń. Pierwsze skrzypce grają znane i sprawdzone patenty. Rzadko kiedy pojawiają się rozwiązania kontrowerysjne, takie jak ciemna elewacja czy nietypowe okna. Propozycja jest “bezpieczna”, skrojona pod konkretne, dość dobrze znane gusta. Bardziej nietypowa architektura pojawia się jedynie w bardzo ekskluzywnych lokalizacjach i budynkach o wygórowanych cenach i bardzo wysokim poziomie komfortu. Administratorzy zamkniętych osiedli mocno zwracają uwagę na to, żeby takie inwestycje były utrzymane w czystości i porządku. Na terenie zamkniętych osiedli znajdują się zazwyczaj estetyczne meble miejskie (ławki, stoły dla mieszkańców), chodniki między budynkami są równe, jasne i wybrukowane, trawniki zielone i równo przystrzyżone, a drzewa młode i zadbane. Te elementy mają budować poczucie prestiżu i niejako uzasadniać wyższy czynsz. – Niektórzy klienci gotowi są zapłacić więcej, by mieszkać w lepszych, bardziej komfortowych warunkach. Nie da się ukryć, że estetyka zamkniętych osiedli nierzadko jest wyższa niż estetyka osiedli wybudowanych z wielkiej płyty kilkadziesiąt lat temu. Dla wielu osób jest to istotny aspekt kupowania nieruchomości – przekonuje Dagmara Aleksandrowicz. Kolejnym plusem osiedli grodzonych jest dostępność miejsc parkingowych dla jego mieszkańców. Większość tego typu inwestycji zapewnia przypisane do mieszkania miejsce parkingowe lub miejsce w hali garażowej. Dzięki szlabanom i osobie pilnującej wjazdu, ryzyko, że ktoś inny zajmie wyznaczone miejsce parkingowe jest znikome. Mieszkańcy zamkniętych osiedli podkreślają wielokrotnie, że mają przekonanie, iż tworzą razem z sąsiadami wspólnotę. Dlatego większą uwagę zwracają na czystość i estetykę wokół budynków. – Akty wandalizmu znane z Chełmu, na którym wcześniej mieszkałem, na grodzonym osiedlu właściwie się nie zdarzają. Jestem jednak przekonany, że gdyby jakiś grafficiarz pomalował nam sprejem elewację, bylibyśmy z sąsiadami gotowi ją odmalować. Chociaż na pewno uprzedziłaby nas administracja – zauważa pan Cezary i dodaje, że dla niego istotna jest troska zarządcy osiedla o mieszkańców. – Zimą chodniki w obrębie osiedla są odśnieżone, latem trawa przystrzyżona, między budynkami nie walają się śmieci, klatka schodowa jest czysta, winda sprawna i nowoczesna. Jestem gotów zapłacić za to trochę więcej, bo widzę na co idzie mój czynsz – podkreśla. Czy osiedla zamknięte będą przez kolejne lata kusić mieszkańców lepszymi warunkami życia, czy może znikną z ofert deweloperów, a dumnie stojące dziś płoty ulegną stopniowej rozbiórce? Opierając się na trendach amerykańskich można przyjąć, że popularność “gated communities” nie zmaleje, a wręcz przeciwnie – będzie cały czas rosnąć. Z drugiej strony w Europie jest to rozwiązanie cały czas nietypowe i wręcz rzadkie, źle oceniane przez specjalistów od urbanizacji i planowania miasta. Jak będzie – czas pokaże. Na razie można przyjąć, że deweloperzy jeszcze przez długi czas nie zrezygnują z dużych zamówień zlecanych producentom płotów.